东莞公积金贷款新政如何执行？房贷政策有何调整？官方解答

　　5月24日，东莞调整东莞市住房和城乡建设局、公积官方东莞市自然资源局、金贷解答九游东莞市住房公积金管理中心、款新中国人民银行东莞市分行、政何执行政策国家金融监督管理总局东莞监管分局联合发布了《关于进一步优化房地产相关政策的房贷通知》，提出加大金融支持房地产市场力度、有何放宽住房公积金个人住房贷款政策、东莞调整加快推进保障性住房建设等多项措施，公积官方促进房地产高质量发展。金贷解答（此前报道>>）

　　5月31日，款新九游东莞市住房和城乡建设局发布了《关于进一步优化房地产相关政策的政何执行政策通知》政策解答，对住房公积金个人住房贷款新政如何执行、房贷差别化住房信贷政策有何调整等问题作出详细解答。有何详情如下：

　　土地供应规则有何调整变化？

　　自2024年5月24日起发布土地出让公告的东莞调整新出让住宅用地（包括兼容商服等多用途的住宅用地），分用途明晰土地价款，在出让公告和合同中明确各用途土地价款，利于企业据实核算不同用途部分的土地开发成本，且可在出让公告中明确分期付款利息按LPR执行，提高利息计算科学性，选择更利于企业的计息方式，进一步降低开发成本。

　　建筑工程容积率计算规则有何优化？

　　（一）优化规则的适用范围

　　一是2024年5月24日起通过招拍挂方式新签订土地出让合同的住宅项目，二是按照《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4号）及其相关配套文件执行新政策的“三旧”改造住宅项目。

　　（二）具体优化内容

　　1.风雨走（连）廊

　　风雨走（连）廊满足无维护结构、宽度不大于2倍层高且不大于9.0米的部分可不计容。宽度大于2倍层高或大于9.0米的风雨走（连）廊，其超出的部分需要按结构底板水平投影全面积计算计容建筑面积。

　　2.半地下室停车场

　　为优化地下空间的通风和采光，提高停车场环境品质，半地下室外露出地面的平均高度不超过2米时可免计容，当半地下室外露出地面的平均高度超出2米时，则需按地下空间的建筑面积全部计入计容建筑面积。

　　3.公配设施

　　东建〔2024〕4号文规定的可不计容配套设施，具体是指一个居住项目内同一种配套设施合计的建筑面积不大于60平方米的部分可不计容，当同一种配套设施合计建筑面积大于60平方米，则超出部分需计容。

　　4.凸（飘）窗

　　考虑空调设备尺寸迭代更新，原0.6米飘窗进深规定可能不满足新型设备安装空间需求，因此凸窗进深尺寸放宽至0.8米；同时为鼓励企业开发多样化的住宅空间，提升住宅品质，放宽凸（飘）窗窗台与地面高差要求，不再要求高差小于0.2米时方可不计容的规定。

　　5.阳台

　　落实《民用建筑通用规范》新要求，不再区分结构内、结构外阳台，累计开敞率不小于25%的阳台按一半计算计容建筑面积；同时为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置更舒适开阔的景观阳台，因此只对开敞率做限制要求；为打造城市重要景观界面，引导住宅建筑立面公建化处理，特提出在规划条件有明确要求做封闭阳台的，可以参照开敞阳台规则计算一半的计容建筑面积，提高建设单位对立面公建化处理的积极性。

　　房地产开发项目开竣工违约金如何计算？

　　降低新出让及已出让的房地产开发项目的开竣工违约金标准，具体调整标准另行制定公布。原出让合同中对于竣工违约责任核算未区分已建部分，现明确竣工违约责任核算时，以逾期竣工计容建筑面积占总计容建筑面积比例核算违约金（一宗地存在多种用途的，不区分用途和功能）。

　　新建商品住房项目销售流程有何变化？

　　新建商品住房项目取得预售许可证（或现售备案证书）并完成建档后，无需先在“莞e认购”小程序进行为期三天的集中认购登记，开发企业可自行组织开盘销售活动。开发企业仍需与购房人线上签订《东莞市商品房认购书》（范本）和《商品房买卖合同》。

　　新建商品住房项目价格备案有何调整？

　　房地产开发企业可以分批次申请办理新建商品住房预售许可（现售备案），最小申请单元为栋（幢），并同步申报每套房屋的销售价格。开发企业无需在首次申请办理预（现）售前申报项目整体均价。

　　对网签销售价格及调整申报价格有何规定？

　　新建商品住房网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满30天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），下浮幅度不限。

　　住房公积金个人住房贷款新政怎么执行？

　　（一）新政策的执行时点

　　2024年5月24日起，业务系统提交审核时即按照新政执行。

　　（二）本次政策执行的截止日期

　　本次调整的政策自2024年5月24日起实施，执行至2025年2月28日（即截至《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》有效期届满之日）。届时本政策需延续执行的，将另行发布通知。

　　差别化住房信贷政策有何调整？

　　（一）对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

　　（二）对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。

　　（三）对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　（四）对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　在2024年5月24日后（含2024年5月24日）完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，均可按本政策执行。在2024年5月24日前已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

　　南方网、粤学习记者 陈海敏